■2019年8月9日刊行の拙著■
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こんにちは。サムライ大家です。
不動産投資では、３０年などの長期融資を選択して目の前のキャッシュフローを取りに行くことがスタンダードになってます。
木造新築一棟アパートに３０年融資とか。
ただ、将来的な減価償却切れとセットで残念なところがあります。
それは元本がなかなか減らないこと。
太陽光は１５年融資が基本なので、元本の減りが早いほうですが、自分の感覚としてはもっと早く減って欲しい…。
太陽光で１つだけ１０年融資があるのですが、元本の減りがホントに早いです。
ＦＩＴ期間２０年のうち１０年で返済が終わるので、残りの１０年間は無借金で売電収入を得ることができます。
もちろん最初の１０年はキャッシュフローがほとんど出ませんが、そういった投資案件が１つでもあると心理的に良いですね。
長期融資でキャッシュフローを取るか、短期融資で早期元本返済を取るか。
個人的には、
①投資初期は長期融資でキャッシュフロー獲得
②投資中期は両方を織り交ぜる
③投資後期は短期融資
が良いのかなぁと思っています。
ところで、いまも太陽光案件を探していますが、なかなか良い条件のものが見つかりません。
よくて１０％程度です。
そこへさらに投資するのは微妙なので、手元資金をどうするべきか。
一案として、米国インデックス投資に資金を振り向けることも書きましたが、繰り上げ返済に回して無借金状態の発電所を作るのもありかもしれません。
繰り上げ返済すればキャッシュフローが大幅に増加します。そのキャッシュフローを蓄積してさらに別の発電所を繰り上げ返済する。以降、それを繰り返す。
繰り上げ返済によって手元資金が無くなるので、新規案件への投資はいったんストップする形にはなりますが、財務状況はどんどん改善していきます。
強制的に③の短期融資の状態を作り上げるのです。
繰り上げ返済は、投資効率としてはあまりよくないのですが、規模拡大から財務改善により安定性を高める方向にシフトするのもよいのかもしれないと、最近になって考えが少し変化してきました。
ちょっと保守的になってきたのでしょうか。
でもあと１～２基は買いたいな…（笑）
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