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こんにちは。サムライ大家です。
2014年～2018年前後は、空前の不動産投資ブームでした。
サラリーマン投資家の新規参入が相次ぎましたね。
かくゆう私も2013年から本格的に活動を開始した身ですが。
当時のスルガ銀行は、業界を牽引する融資大盤振る舞いでした。
一棟ＲＣや鉄骨で60年、木造でも45年くらいだったかなぁ。
そこから現在の築年数を差し引いた期間の融資を出していました。
つまり、築30年の地方一棟ＲＣに30年の長期融資です。しかも利回りは10％程度が普通でした。そして金利は4.5％です。当然キャッシュフローは微妙ですし、何年経過しても残債は減った感じがしないはずです（金利支払い分のウェイトが大きいため）。
そんな物件が飛ぶように売れる時代でした。
正直、「こんなの買う人いるの？」という物件が奪い合いで、ドン引きした記憶があります（笑）
購入時に築30年の物件を買っていたとしたら、今では築35年くらいでしょうか。
業者売主物件もあったので大規模修繕が行われている場合もありますが、そうでない場合は経年劣化が進んでいるはずです。
築35年でキャッシュフローが雀の涙の物件を、あと25年も運営していかなければなりません。気が遠くなります。
そして、ブームが過ぎ去った今は、売りたくても売れない状況（高値売却が難しいので売ったら即赤字）です。
そういった物件をこぞって買っていった多くのサラリーマン投資家たちは、いま元気にしているのでしょうか。
かぼちゃの馬車のように一斉に表面化するようなことはないでしょうけど、水面下でジワジワと破綻者が出ていてもおかしくないと思います。
いま振り返ってみても、当時のスルガさんの融資は特殊だったなぁと思います。
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