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こんにちは。サムライ大家です。
先日、新築ワンルーム業者のセミナーに参加してしまいました。
「してしまいました」というのは、一棟セミナーだと勘違いしていたためです。
聞けばディベロッパー業者であり、業界でも１、２位を争う規模だそうです。
１時間２０分に渡り、今後の高齢化の予測データを提示したり、将来受け取れる年金額から生活に不足する額を提示したりと、ただでさえ毎月手出しが発生する新築ワンルームの良さを力説してくださいました。
ホントに苦行でした…
明記されていませんでしたが、価格と賃料収入から逆算すると、表面利回り3.5%ほど。
金利1.65%（高属性の場合）で35年ローンです。
なんと最高の後退が毎月5000円の手出しなんですよ。空室、賃料下落、広告日などは未考慮です。これに自ら飛び込んで35年間耐え続けたいなんて狂気の沙汰です。
しかも毎月5000円の手出しを「積み立て」と表現してました。その度胸には恐れ入ってしまいます（笑）
金持ち父さんの大事なセリフを思い出してください。
「もし君が今日働くのをやめても、資産は君のポケットにお金を入れてくれるが、負債はポケットからお金をとっていく。負債を資産だと言う人が多すぎる。資産と負債、この２つの違いを知ることがとても大事なんだよ。」
この物件は明らかに資産ではなく「負債」です。
２年目の女性社員さんは、自社物件をいいと思っていて将来自分で自社物件を買いたいと思っていると言っていました…。
自社物件を大幅に割安に購入できるならいいのかもしれませんが（例えば表面8%くらい？まず無理でしょう）、投資としてはありえないです。
初見の人もいらっしゃるかと思いますので、何度でも言います。新築ワンルームだけは駄目です。
中古戸建、新築戸建て、中古アパート、新築アパート、太陽光、どんな投資でも大きく成功した人はいます。
でも新築ワンルームだけは絶対にアウトです（投資としてアウトなのは楽待コラムなどを読めば多くのコラムニストが啓発しています）。ものごとに絶対は無いと考えるほうの私ですが、絶対にアウトだと断言します。
しかも、これを高属性のサラリーマンに嵌め込んで２個、３個と買わせていこうとするわけで…。
講師のかたも新築ワンルームを４個投資してました（うち２個は数ヶ月空室が発生して（多分嫌になって）売却済と言っていた）。
多分社員価格で割安に買うことができていて、毎月の収支は入居中はプラスになるくらいの条件で購入している雰囲気でした。それでも表面8％なんて難しいでしょうけど。
今回思ったことは、
・新築ワンルーム業者の社員さんは本当に自社物件を良いと思って売っていることがある
・毎月100％赤字でもそれを投資だと思っている
・自分達がやっていることを「普通」だと思っている
ある程度勉強している投資家とは「文化」が違うくらい、感覚が違うものなんですね。
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